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短期失速 中期反弹 长期平稳 新冠肺炎疫情下房地产市场分析研判

来源:自采 作者:朱丹丹 人气: 发布时间:2020-02-13
摘要:(中国时讯 新闻 深圳讯) 2020年春节,新冠肺炎疫情来袭,为控制疫情发展,全国各地纷纷休市、延迟复工时间,一方面让进入快时代的中国人有机会停下来与家人相处,另一方面面对市场的不确定性,包括房地产交易在内的服务类行业陷入相对焦灼与迷茫的困境。房
(中国时讯新闻 深圳讯)2020年春节,新冠肺炎疫情来袭,为控制疫情发展,全国各地纷纷休市、延迟复工时间,一方面让进入快时代的中国人有机会停下来与家人相处,另一方面市场停滞,使得已渐入中温的房地产市场,再次变得不明朗。房多多大数据研究院首席分析师张键,希望从微观的视角,通过翔实的数据分析,厘清当前的迷雾,形成理性的研判,以期为大家勾勒出房地产市场的发展轨迹。
一、短期失速
1、新冠肺炎疫情影响超前,全国受波及面临休市
2003年的非典疫情重灾区为广东和北京,对河北、内蒙古、山西和天津4个省市影响较大,全国影响相对有限;而2020年的新冠肺炎疫情重灾区为湖北,影响则波及浙江、广东等14个省市,基本囊括了环北京、环上海、环深圳、华中、成渝等全国重要经济地区,使得全国新房市场大幅下滑、二手房市场近乎停滞。
2、超70%新房市场交易受影响,正月百强房企较预期下滑50%
截至2月2号,全国11省、32市宣布休市,暂停所有线下销售,其新房市场规模达到全国的50.98%;此外,5省、5市禁止举办大型营销活动,其新房市场规模占全国的30.29%;两者合并后,受影响地区的新房市场规模占全国的73.03%。
房多多大数据研究院通过均值处理,对2018年、2019年、2020年春节前后的百强房企销售表现进行量化分析,2018年、2019年正月百强房企的销售面积相较于2017年、2018年农历十二月下降幅度基本在20%左右,而2020年正月百强房企的销售面积相较于2019年农历十二月下降幅度在50%左右,整体销售表现较预期下滑超过50%。
3、休市使得线下服务业失速,房产中介线下业务受创
借鉴2003年非典疫情,第三产业、物流、餐饮等线下服务业均受到较大影响,基于当前全国范围的休市,关店将使得包括房产中介在内的线下服务企业在短期内受到50%以上的业绩影响。
房多多大数据研究院对全国房地产经纪人的调研报告显示,超过60%的经纪人对于2月份二手房市场持悲观态度,其中超过24%的经纪人认为2月交易量相较于19年同期将下滑超过50%。
二、中期反弹
1、非典疫情影响止于爆发期,居住刚需带动市场反弹
2003年3月作为小阳春的市场节点被疫情所扰乱,市场失速;但是随着疫情收缩,2003年5-6月市场居住刚需便逐步回归,带来季节性的市场反弹;2003年7月,全球非典疫情结束,使得2003年9月份得以在需求回归、季节性反弹的双重效应下,出现优于2000-2004年均值的销售环比增长。
2、若新冠疫情4月得以受控,市场有望迎来两波反弹
借鉴2003年非典疫情带来的市场影响,若新冠疫情得以在4月内得到控制,则2020年市场有望在6月迎来季节性的反弹,并在9月份迎来需求回归、季节性反弹双重叠加的回暖。
三、长期平稳
1、房多客少是大势所趋,人们从“有得住”转向“住得好”
新中国自成立以后长期处于“房少人多”的阶段,户均住房套数远低于1.0,在这样的历史阶段里面,“有得住”便是刚需,因此在98房改之后的20年里,中国的商品房市场得以快速崛起;然而随着商品房的逐步建设,中国房屋存量逐步提升,2018年,中国的户均住房套数达到了1.1,达到国际惯例的居住均衡点,人们对于房屋的需求不再像以前那么的急切,唯有“好房子+好服务”才能够吸引到有购房需求的客户。
2、买方时代加速到来,房价单边上涨已成历史
随着居住均衡点的出现,以及“稳地价稳房价稳预期”三稳基调的因城施策落实,中国房地产市场正在步入买方时代,一方面居住需求趋于稳定,另一方面房价不再具备单边上涨的动力;持续观望,寻找高性价比的房屋已成购房者共识。
3、稳定将是市场主旋律,购房应以居住需求为前提
买方时代的到来,开启了中国房地产周期的新篇章;在新一轮周期里,量价趋稳将是市场主旋律,一方面市场政策趋于精准,强调房住不炒,抑制投资需求,鼓励刚需购房,非居住需求购房难度正在加大;另一方面供过于求将使得市场竞争加剧,客群细分产品升级成为房企新课题,产品变革带来的是房价的分化,“买到即赚到”成为过去,通过购房获得超额收益越来越难;个人购置房屋,应当以自身实际需求出发。
 

责任编辑:朱丹丹

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