（中国时讯新闻 深圳讯）2020年春节，新冠肺炎疫情来袭，为控制疫情发展，全国各地纷纷休市、延迟复工时间，一方面让进入快时代的中国人有机会停下来与家人相处，另一方面市场停滞，使得已渐入中温的房地产市场，再次变得不明朗。房多多大数据研究院首席分析师张键，希望从微观的视角，通过翔实的数据分析，厘清当前的迷雾，形成理性的研判，以期为大家勾勒出房地产市场的发展轨迹。
一、短期失速
1、新冠肺炎疫情影响超前，全国受波及面临休市
2003年的非典疫情重灾区为广东和北京，对河北、内蒙古、山西和天津4个省市影响较大，全国影响相对有限；而2020年的新冠肺炎疫情重灾区为湖北，影响则波及浙江、广东等14个省市，基本囊括了环北京、环上海、环深圳、华中、成渝等全国重要经济地区，使得全国新房市场大幅下滑、二手房市场近乎停滞。
2、超70%新房市场交易受影响，正月百强房企较预期下滑50%
截至2月2号，全国11省、32市宣布休市，暂停所有线下销售，其新房市场规模达到全国的50.98%；此外，5省、5市禁止举办大型营销活动，其新房市场规模占全国的30.29%；两者合并后，受影响地区的新房市场规模占全国的73.03%。
房多多大数据研究院通过均值处理，对2018年、2019年、2020年春节前后的百强房企销售表现进行量化分析，2018年、2019年正月百强房企的销售面积相较于2017年、2018年农历十二月下降幅度基本在20%左右，而2020年正月百强房企的销售面积相较于2019年农历十二月下降幅度在50%左右，整体销售表现较预期下滑超过50%。
3、休市使得线下服务业失速，房产中介线下业务受创
借鉴2003年非典疫情，第三产业、物流、餐饮等线下服务业均受到较大影响，基于当前全国范围的休市，关店将使得包括房产中介在内的线下服务企业在短期内受到50%以上的业绩影响。
房多多大数据研究院对全国房地产经纪人的调研报告显示，超过60%的经纪人对于2月份二手房市场持悲观态度，其中超过24%的经纪人认为2月交易量相较于19年同期将下滑超过50%。
二、中期反弹
1、非典疫情影响止于爆发期，居住刚需带动市场反弹
2003年3月作为小阳春的市场节点被疫情所扰乱，市场失速；但是随着疫情收缩，2003年5-6月市场居住刚需便逐步回归，带来季节性的市场反弹；2003年7月，全球非典疫情结束，使得2003年9月份得以在需求回归、季节性反弹的双重效应下，出现优于2000-2004年均值的销售环比增长。
2、若新冠疫情4月得以受控，市场有望迎来两波反弹
借鉴2003年非典疫情带来的市场影响，若新冠疫情得以在4月内得到控制，则2020年市场有望在6月迎来季节性的反弹，并在9月份迎来需求回归、季节性反弹双重叠加的回暖。
三、长期平稳
1、房多客少是大势所趋，人们从“有得住”转向“住得好”
新中国自成立以后长期处于“房少人多”的阶段，户均住房套数远低于1.0，在这样的历史阶段里面，“有得住”便是刚需，因此在98房改之后的20年里，中国的商品房市场得以快速崛起；然而随着商品房的逐步建设，中国房屋存量逐步提升，2018年，中国的户均住房套数达到了1.1，达到国际惯例的居住均衡点，人们对于房屋的需求不再像以前那么的急切，唯有“好房子+好服务”才能够吸引到有购房需求的客户。
2、买方时代加速到来，房价单边上涨已成历史
随着居住均衡点的出现，以及“稳地价稳房价稳预期”三稳基调的因城施策落实，中国房地产市场正在步入买方时代，一方面居住需求趋于稳定，另一方面房价不再具备单边上涨的动力；持续观望，寻找高性价比的房屋已成购房者共识。
3、稳定将是市场主旋律，购房应以居住需求为前提
买方时代的到来，开启了中国房地产周期的新篇章；在新一轮周期里，量价趋稳将是市场主旋律，一方面市场政策趋于精准，强调房住不炒，抑制投资需求，鼓励刚需购房，非居住需求购房难度正在加大；另一方面供过于求将使得市场竞争加剧，客群细分产品升级成为房企新课题，产品变革带来的是房价的分化，“买到即赚到”成为过去，通过购房获得超额收益越来越难；个人购置房屋，应当以自身实际需求出发。